- Les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025, de 4,2 % pour les résidentielles à 6 % pour les diversifiées (ASPIM, IEIF).
- Le PEA classique est plafonné à 150 000 € de versements, avec une exonération d'impôt sur le revenu après cinq ans de détention.
- Ni les SCPI ni le PEA ne bénéficient d'une garantie en capital : ce sont des placements financiers, pas des produits de retraite.
Les SCPI : un revenu locatif sans gestion directe
Une société civile de placement immobilier collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un parc d'immeubles loués, le plus souvent des bureaux, des commerces ou des entrepôts. L'épargnant achète des parts, perçoit une quote-part des loyers nets de frais de gestion, et n'a rien à gérer lui-même : pas de recherche de locataire, pas de travaux à superviser, pas de vacance locative à absorber directement. L'Autorité des marchés financiers rappelle que cette délégation a un coût, prélevé sur les revenus distribués, et que la SCPI reste un placement non coté, donc moins liquide qu'une action ou une part de fonds classique.
Un rendement variable selon le type de SCPI
Le taux de distribution ne se limite pas à une moyenne unique. Il varie fortement selon la nature du patrimoine détenu : l'ASPIM et l'IEIF indiquent que ce taux s'échelonne de 4,2 % pour les SCPI résidentielles à 6 % pour les SCPI diversifiées, avec une moyenne de marché à 4,91 % toutes catégories confondues.
| Catégorie de SCPI | Taux de distribution moyen 2025 |
|---|---|
| Résidentielles (taux le plus bas du marché) | 4,2 % |
| Ensemble du marché (toutes catégories confondues) | 4,91 % |
| Diversifiées (taux le plus élevé du marché) | 6 % |
Ces chiffres, publiés par l'ASPIM et l'IEIF, concernent une part détenue en direct. Une détention via un contrat d'assurance vie donne un résultat différent, notamment en raison des frais propres au contrat. Le taux de distribution mesure le revenu versé rapporté au prix de la part : il ne dit rien de l'évolution de la valeur du capital, qui peut baisser même quand la distribution se maintient.
La fiscalité des revenus de SCPI
Détenus en direct, les revenus de SCPI relèvent du régime des revenus fonciers. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont taxés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, ce taux de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine reste fixé à 17,2 %, la hausse à 18,6 % introduite par ce texte ne concernant pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières des particuliers. C'est une différence à connaître si l'on compare la fiscalité des SCPI à celle d'autres produits financiers.
En cas de revente des parts, une plus-value éventuelle suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : un abattement s'applique à partir de la sixième année de détention. L'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans de détention, mais l'abattement applicable aux prélèvements sociaux progresse plus lentement sur cette même période : l'exonération des prélèvements sociaux n'intervient qu'après trente ans.
Le PEA : un capital en actions, avec un cap fiscal à cinq ans
Le plan d'épargne en actions permet d'investir dans des actions européennes ou des fonds éligibles, avec une fiscalité pensée pour récompenser la durée de détention. Le plafond de versement du PEA classique reste fixé à 150 000 € par titulaire en toute hypothèse. Si l'épargnant détient également un PEA-PME, la somme des versements sur les deux plans ne peut pas dépasser un plafond global de 225 000 €, le PEA-PME conservant sa propre limite à l'intérieur de cette enveloppe cumulée. Un couple soumis à imposition commune peut donc verser jusqu'à 300 000 € en ouvrant chacun son propre plan.
Une fiscalité qui se transforme avec le temps
| Ancienneté du plan au moment du retrait | Régime applicable |
|---|---|
| Avant 5 ans | Clôture du plan en principe, gain net soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif |
| Après 5 ans | Gain exonéré d'impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux restent dus |
| Dénouement en rente viagère après 5 ans | Rente exonérée d'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux dus sur la part correspondant aux gains |
Ce mécanisme change la donne selon l'horizon de préparation de la retraite. Un PEA ouvert tôt, avant la soixantaine par exemple, a largement le temps de dépasser les cinq ans requis pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur le revenu, ce qui en fait un support de constitution de capital plutôt qu'un outil de revenu immédiat. Depuis la loi PACTE du 22 mai 2019, cette même durée de cinq ans permet aussi de dénouer le plan sous forme de rente viagère exonérée d'impôt sur le revenu : le seuil de huit ans, qui s'appliquait auparavant, a été abaissé. Cette rente reste néanmoins soumise aux prélèvements sociaux sur la part correspondant aux gains accumulés, à la différence de l'assurance-vie ou du PER dont les rentes suivent un régime distinct. La conversion en rente transforme directement le capital accumulé en un flux régulier, comparable dans son usage à un complément de pension, mais avec une fiscalité propre au PEA et non celle des régimes de retraite obligatoires.
Depuis le 1er janvier 2026, le taux de prélèvements sociaux applicable aux gains de PEA acquis après le 1er janvier 2018 est de 18,6 %, contre 17,2 % auparavant. Cette hausse, issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, ne concerne pas tous les revenus du patrimoine : les revenus fonciers, les plus-values immobilières et les produits d'assurance-vie en sont explicitement exclus, mais pas les gains du PEA. Les gains acquis avant le 1er janvier 2018 restent soumis à l'ancien taux de 17,2 %, une distinction qui peut compliquer le calcul pour les plans anciens.
Points de vigilance
La performance passée des SCPI ne préjuge en rien de la performance future, qu'il s'agisse du taux de distribution ou de la valeur des parts : le marché immobilier tertiaire a connu des phases de correction significatives ces dernières années, et certaines SCPI ont réduit leur distribution en 2025 tout en restant globalement recommandées à l'achat.
La revente de parts de SCPI n'est pas garantie à un prix ni un délai fixés à l'avance, surtout pour les SCPI à capital fixe ou en période de marché secondaire tendu.
Un retrait anticipé sur un PEA avant cinq ans entraîne en principe la clôture du plan entier, pas seulement un retrait partiel. Le code monétaire et financier prévoit toutefois des exceptions précises : licenciement, invalidité ou mise à la retraite anticipée du titulaire ou de son conjoint ou partenaire de PACS, retrait affecté à la création ou à la reprise d'une entreprise, et retrait des titres d'une société faisant l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire.
Ni les SCPI ni le PEA ne bénéficient d'une garantie en capital. Contrairement aux pensions des régimes obligatoires, les sommes versées et leur valorisation dépendent entièrement de la performance des actifs sous-jacents.
Ce document présente le cadre général de ces deux supports à la date indiquée ci-dessous. Il ne constitue pas un conseil en investissement financier au sens de l'article L. 541-1 du code monétaire et financier ni une recommandation personnalisée : le choix d'un support, son dosage et son adéquation à une situation patrimoniale précise relèvent d'un entretien avec un conseiller.
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Sources officielles
- AMF France : les SCPI, un autre moyen d'investir dans l'immobilier.
- ASPIM : les SCPI en chiffres.
- ASPIM : collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025.
- BOFiP : BOI-RPPM-RCM-40-50-20-10.
- BOFiP : BOI-RPPM-RCM-40-50-30.
- BOFiP : BOI-RPPM-RCM-40-50-40.
- BOFiP : 6307-PGP.
- BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-20.
- DLA Piper : loi de financement de la sécurité sociale 2026.
Données vérifiées au 29 juillet 2026.